Ukončení nájemní smlouvy ze všech stran
Ukončení vztahu mezi nájemníkem a pronajímatelem může být v jistých okamžicích dramatické. Abychom se ušetřili obviňování z neprávem ukončené smlouvy nebo nekorektního postupu (ať už z jedné nebo druhé strany), pojďme si přiblížit některé důvody a aspekty vedoucí k možnosti ukončení nájemní smlouvy.
Ukončení ze strany nájemce
Lidé se stěhují, mění své priority nebo nároky na bydlení a proto určitě není na místě řešit výpověď pouze ze strany pronajímatele. Jak proces z pozice nájemní strany probíhá?
Nájemní smlouva na dobu určitou
Jasně daná lhůta ve smlouvě končí logicky jejím uplynutím. Neobsahuje-li smlouva podmínky dřívějšího ukončení, nelze závazek zrušit bez udání důvodu. Nejedná se však o nějaké chytáky. Odůvodněním může být obecně jakákoliv změna okolností. Jmenovitě lze tedy uvést například stěhování za prací do jiného města, zdravotní potíže nebo finanční potíže, které neumožňují plnit nadále smlouvu ve sjednaném rozsahu.
Je však dobré poznamenat, že zákon na přesnou definici změny okolností nepamatoval. Respektive se z něj nedozvíme, co znamenají okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku smluvního nájemního závazku a zda tedy nelze po nájemci rozumně požadovat v jeho pokračování.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Tento méně častý model nájemního bydlení umožňuje jednodušší vyřízení ukončení smlouvy. Nájemce tak může učinit kdykoliv a bez uvedení konkrétního důvodu. Jediné, co ho při ukončení závazku limituje, je tříměšíční výpovědní lhůta běžící od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po měsíci doručení výpovědi pronajímateli.
Jde to i bez výpovědní doby?
Samozřejmě je pamatováno taktéž na nestandardní či urgentní situace, při kterých se tříměsíční lhůta nevyžaduje. Jedná se například o neodstranění škody pronajímatelem ani v dodatečné lhůtě. Stejně tak v případě, pokud pronajímatel musí učinit opravy, během kterých nebude možné nemovitost řádně užívat nebo obecně při porušování podmínek smlouvy ze strany pronajímatele.
Ukončení ze strany pronajímatele
Z pozice pronajímatele lze smlouvu ukončit jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy nikoliv například z praktických důvodů tak, jak je to v případě nájemce.
Smlouva na dobu určitou
Jedná se zejména o případy, kdy dojde k hrubému porušení povinností ze strany nájemníka, například dojde k dalšímu podnájmu prostor nemovitosti bez předchozího souhlasu majitele nebo nájemce přestane platit nájemné. K ukončení může dojít také v situaci, kdy je nájemník odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti a případně dalších osobách bydlících v dané nemovitosti, stejně tak jako při přečinu vůči cizímu majetku, který se v nemovitosti nachází. Méně častým důvodem bývá nutnost vyklizení z důvodu veřejného zájmu, například pokud má být nemovitost zbourána na úkor výstavby veřejně prospěšné stavby jako je silniční obchvat.
Smlouva na dobu neurčitou
Pronajímatel má možnost při takové smlouvě vypovědět nájemce s tříměsíční výpovědní lhůtou v níže uvedených situacích:
Pokud se jedná o pronájem bytu, který má být užíván samotným vlastníkem či jeho partnerem v rámci rozvodového řízení (a to i v době podání návrhu na rozvod) nebo opuštění rodinné domácnosti. Ukončení smlouvy lze také iniciovat v případě, kdy danou nemovitost potřebuje majitel pro svou rodinu či příbuzenstvo. V tomto ohledu zákon specifikuje přímou rodovou linii (tedy prarodiče, rodiče, děti nebo vnoučata a pravnoučata) a také vedlejší rodovou linii na úrovni 2. stupně (tedy děti sourozenců).
Ačkoliv se může zdát důvodová škála poměrně široká na to, aby majitel mohl pod dané odůvodnění schovat jakýkoliv jiný záměr, zákon i v tomto ohledu myslí na nájemce, jakožto slabší smluvní stranu a stanovuje nutnost využití nemovitosti do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem k účelu, který pronajímatel při ukončení smlouvy uvedl. Nestane-li se tak, musí být znovu poskytnut nájemci, případně je pronajímatel nucen nahradit vzniklou škodu.
Nejste si s organizací pronájmu, prodejem či nákupem nemovitosti jistí? Vyhněte se organizačním průtahům či nejistotě právního uchopení. V INVBUILD vám rádi pomůžeme! Kromě dlouhodobých zkušeností na trhu s nemovitostmi nabízíme služby realitní kanceláře a zajistíme tak kompletně celý servis za vás a bez starostí. Zajímá vás více? Neváhejte nás kontaktovat!
Lidé se stěhují, mění své priority nebo nároky na bydlení a proto určitě není na místě řešit výpověď pouze ze strany pronajímatele. Jak proces z pozice nájemní strany probíhá?
Nájemní smlouva na dobu určitou
Jasně daná lhůta ve smlouvě končí logicky jejím uplynutím. Neobsahuje-li smlouva podmínky dřívějšího ukončení, nelze závazek zrušit bez udání důvodu. Nejedná se však o nějaké chytáky. Odůvodněním může být obecně jakákoliv změna okolností. Jmenovitě lze tedy uvést například stěhování za prací do jiného města, zdravotní potíže nebo finanční potíže, které neumožňují plnit nadále smlouvu ve sjednaném rozsahu.
Je však dobré poznamenat, že zákon na přesnou definici změny okolností nepamatoval. Respektive se z něj nedozvíme, co znamenají okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku smluvního nájemního závazku a zda tedy nelze po nájemci rozumně požadovat v jeho pokračování.
Nájemní smlouva na dobu neurčitou
Tento méně častý model nájemního bydlení umožňuje jednodušší vyřízení ukončení smlouvy. Nájemce tak může učinit kdykoliv a bez uvedení konkrétního důvodu. Jediné, co ho při ukončení závazku limituje, je tříměšíční výpovědní lhůta běžící od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po měsíci doručení výpovědi pronajímateli.
Jde to i bez výpovědní doby?
Samozřejmě je pamatováno taktéž na nestandardní či urgentní situace, při kterých se tříměsíční lhůta nevyžaduje. Jedná se například o neodstranění škody pronajímatelem ani v dodatečné lhůtě. Stejně tak v případě, pokud pronajímatel musí učinit opravy, během kterých nebude možné nemovitost řádně užívat nebo obecně při porušování podmínek smlouvy ze strany pronajímatele.
Ukončení ze strany pronajímatele
Z pozice pronajímatele lze smlouvu ukončit jen ze zákonem stanovených důvodů, tedy nikoliv například z praktických důvodů tak, jak je to v případě nájemce.
Smlouva na dobu určitou
Jedná se zejména o případy, kdy dojde k hrubému porušení povinností ze strany nájemníka, například dojde k dalšímu podnájmu prostor nemovitosti bez předchozího souhlasu majitele nebo nájemce přestane platit nájemné. K ukončení může dojít také v situaci, kdy je nájemník odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti a případně dalších osobách bydlících v dané nemovitosti, stejně tak jako při přečinu vůči cizímu majetku, který se v nemovitosti nachází. Méně častým důvodem bývá nutnost vyklizení z důvodu veřejného zájmu, například pokud má být nemovitost zbourána na úkor výstavby veřejně prospěšné stavby jako je silniční obchvat.
Smlouva na dobu neurčitou
Pronajímatel má možnost při takové smlouvě vypovědět nájemce s tříměsíční výpovědní lhůtou v níže uvedených situacích:
Pokud se jedná o pronájem bytu, který má být užíván samotným vlastníkem či jeho partnerem v rámci rozvodového řízení (a to i v době podání návrhu na rozvod) nebo opuštění rodinné domácnosti. Ukončení smlouvy lze také iniciovat v případě, kdy danou nemovitost potřebuje majitel pro svou rodinu či příbuzenstvo. V tomto ohledu zákon specifikuje přímou rodovou linii (tedy prarodiče, rodiče, děti nebo vnoučata a pravnoučata) a také vedlejší rodovou linii na úrovni 2. stupně (tedy děti sourozenců).
Ačkoliv se může zdát důvodová škála poměrně široká na to, aby majitel mohl pod dané odůvodnění schovat jakýkoliv jiný záměr, zákon i v tomto ohledu myslí na nájemce, jakožto slabší smluvní stranu a stanovuje nutnost využití nemovitosti do 1 měsíce od vyklizení bytu nájemcem k účelu, který pronajímatel při ukončení smlouvy uvedl. Nestane-li se tak, musí být znovu poskytnut nájemci, případně je pronajímatel nucen nahradit vzniklou škodu.
Nejste si s organizací pronájmu, prodejem či nákupem nemovitosti jistí? Vyhněte se organizačním průtahům či nejistotě právního uchopení. V INVBUILD vám rádi pomůžeme! Kromě dlouhodobých zkušeností na trhu s nemovitostmi nabízíme služby realitní kanceláře a zajistíme tak kompletně celý servis za vás a bez starostí. Zajímá vás více? Neváhejte nás kontaktovat!