Nový rok, nová pravidla hypotečních úvěrů

Letošní rok došlo k poměrně dosti změnám v oblasti sjednávání hypoték. Zatímco na některá pravidla, kterých se změna dotkla, jsme byli zvyklí a jedná se pouze o jejich úpravu, objevila se mezi nimi i novinka. Co je tedy jinak? Pojďme se na to podívat.

Letošního dubna vstoupilo v platnost zpřísnění limitů pro poskytování hypoték. V praxi se to týká úvěrových ukazatelů DTI, DSTI a LTV, které si níže podrobně vysvětlíme. Kromě toho ovšem přibude nově rozdělení žadatelů dle věku. Ten se bral v potaz vždy, nicméně nyní se klienti dělí do dvou skupin: do 36 let a nad 36 let. A pro každou kategorii platí jiné limity právě zmiňovaných DTI, DSTI a LTV. Všechny limity jsou nastaveny v souladu s novelou zákona o ČNB, která od srpna 2021 dává centrální bance pravomoc stanovovat závazné hranice těchto tří ukazatelů. „Zatímco do schválení novely zákona o ČNB měly pro banky hranice úvěrových ukazatelů pouze charakter doporučení, dnes jsou již pro ně právně závazné. Centrální banka tuto nedávno získanou pravomoc využívá poprvé s tím, že konkrétní úrovně horních hranic úvěrových ukazatelů stanovuje prostřednictvím opatření obecné povahy s účinností od 1. dubna 2022,“ říká Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamiru.cz. A co přesně si pod těmito pojmy a limity představit? Zde je krátké vysvětlení. Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Do „celkového zadlužení“ se tedy kromě žádaného hypotečního úvěru počítají i všechny předešlé dlužné částky, které žadatel má. Cílem je zajistit, aby klient nebyl předlužený a byl schopen vše splatit. V současnosti je tento limit 8,5, což znamená, že žadatel může v jednu chvíli dlužit maximálně 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu. Pokud je mladší 36 let, jde o 9,5násobek. Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. Zde jsme nově také rozděleni podle věku. U klientů nad 36 let se žádá, aby jeho celkové měsíční splátky nepřesáhly 45 % čistého měsíčního příjmu. Lidé do 36 roků mají tuto hranici až na 50 %. Především u tohoto ukazatele (ale ne striktně jen u něj) je ovšem ve specifických případech možné udělit výjimku na základě specifického posouzení banky na základě výši platu. Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Co to přesně znamená? Podle nynějších limitů banky nesmějí poskytovat úvěry vyšší než 80 % zástavy. A zase tu máme rozdělení. U klientů pod 36 let je tato hranice až na 90 %, takže si de facto za stejnou nemovitost mohou půjčit více. Sama Česká národní banka tyto tři hodnoty popisuje takto: Nebudu předlužený? Zvládnu splácet? Neberu příliš vysoký úvěr? Takto si je tedy můžeme jednoduše zapamatovat. „Bankovní sektor jako celek se v průběhu roku 2021 při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru,“ vysvětlil kroky guvernér České národní banky Jiří Rusnok. Samozřejmostí je, že i v nové zákonné úpravě bude prostor pro nějaké úpravy a individuální řešení, například jak bylo specifikováno výše. Cílem ovšem je, aby to nebylo pravidlem, tak jako dříve. "Poskytování úvěrů s velmi vysokými hodnotami DTI a DSTI jsme nepozorovali u všech bank. Hrozilo však, že dosud opatrnější banky budou na možnou ztrátu svého tržního podílu reagovat uvolněním standardů podobných těm u jejich agresivnějších konkurentů,“ doplňuje ředitel sekce finanční stability České národní banky Jan Frait. Lze říci, že současná opatření jsou oproti minulým letem výrazně zaměřená na zkoumání bonity klienta, tedy především jeho schopnosti splácet. Nehrají vám momentální podmínky do karet? Můžete zatím zhodnocovat své peníze například vhodnými investicemi. Jak to děláme my? Obraťte se na nás a můžeme si o tom promluvit!